I Consigli del Legale… VENDITA DI UN IMMOBILE LOCATO E OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO

D.:《Sono proprietario di un immobile 

 affittato che, a causa di diverse situazioni, ho la necessità di vendere. Devo aspettare la scadenza del contratto di locazione o posso farlo subito? 》

R.:” Iniziamo col dire che vendere casa con un inquilino al suo interno è possibile, tuttavia, occorre chiarire fin da subito che, la locazione non si scioglie per effetto della vendita dell’immobile locato.

La legge permette al proprietario di vendere una casa già affittata con l’inquilino dentro, pertanto si può effettuare il trasferimento della proprietà, mediante rogito notarile, prima che scada il contratto di locazione.

Contrariamente a quello che si potrebbe pensare, la vendita di un immobile locato non comporta l’annullamento del contratto di affitto o locazione, bensì un suo trasferimento in capo all’acquirente/nuovo proprietario.

In base a quanto stabilito dalla legge, dunque, chi compra un immobile locato, in qualità di nuovo locatore, si impegna a onorare il contratto e gli accordi con il locatario/affittuario, anche senza il suo consenso, in deroga a quanto normalmente avviene per la cessione di contratti a prestazioni corrispettive.

Il motivo risiede nella necessità di rendere più veloci le procedure di vendita e agevolare il trasferimento della proprietà di immobili.

La proprietà dell’appartamento viene trasferita, ma l’inquilino ha il diritto di rimanere all’interno dell’appartamento fino alla scadenza del contratto d’affitto (alle stesse condizioni di quello precedente), il nuovo proprietario deciderà se disdire il contratto, inviando una lettera di recesso con preavviso di sei mesi, o se rinnovarla.

Ma se è vero che il venditore non è tenuto a chiedere il consenso del locatario, è anche vero che è tenuto ad altri obblighi di legge.

 Il locatore è chiamato, infatti, a comunicare tempestivamente all’inquilino la sua volontà di vendere l’immobile (c.d. diritto di prelazione).

La legge consente al proprietario di procedere alla vendita immobile locato in qualsiasi momento e senza necessità di consenso dell’inquilino, ma, in cambio, impone l’obbligo di comunicare al locatario l’intenzione di vendere e il relativo prezzo, “preferendolo” a qualsiasi altro acquirente.

Entro 60 giorni dall’avvenuta comunicazione, se interessato, il locatario può esercitare il suo diritto di prelazione, acquistando l’immobile; in caso contrario la casa viene messa liberamente in vendita.”